אם יש ברשותכם דירה ואתם שוקלים להשכיר אותה כדי לכסות את המשכנתא או להניב רווחים, עליכם לדעת מה הזכויות שלכם כמשכירי הנכס. מנגד, חשוב לא פחות להכיר בחובות שלכם.
הכל מתחיל בחוזה השכירות
מטרתו של חוזה השכירות, המכונה גם "הסכם שכירות", הוא לעגן את הזכויות והחובות של שני הצדדים החתומים עליו – הן המשכיר והן השוכר. במסגרת החוזה ניתן להגדיר תנאים, מגבלות ואילוצים, אולם, לא ניתן לנסח שום סעיף שנוגד למה שקבוע בחוק, גם אם הם מקובלים על שני הצדדים.
חוזה שכירות סטנדרטי אמור להכיל את הפרטים הבאים:
- כתובת הנכס.
- שמות ומספרי ת.ז של השוכר והמשכיר.
- תיאור הנכס, לרבות ציוד ורכוש שמצויים בו ונכללים בחוזה.
- תקופת השכירות. חוזים רבים מגדירים את תקופת השכירות לשנה, אך כל משכיר רשאי להגדיר אותה כראות עיניו.
- תנאי הארכת החוזה וביטולו, אם ישנם .
- גובה דמי השכירות כפי שסוכם בין 2 הצדדים.
- מועד תשלום דמי השכירות.
- חובות השוכר ותשלומים אחרים שנדרשים ממנו.
סעיפים נספים, שהכללתם נתונה לבחירה
- אופציה להארכה – לא כל החוזים כוללים את הסעיף הזה, אך הוא חיוני לשני הצדדים, שכן הוא מיידע את השוכר מתי עליו להודיע על כך שהוא מעוניין להאריך את החוזה, ומנגד, מאפשר למשכיר לדעת האם הוא צריך לחפש שוכרים חדשים לנכס.
- יציאה מוקדמת ותנאי הפסקת השכירות לפני המועד שנקבע לה – גם הסעיף הזה לא נכלל בכל החוזים, אך חיוני שכן הוא מגדיר תרחישים עתידיים שעלולים לקרות. כך לדוגמה ניתן להגדיר פינוי מוקדם של השוכר שכפוף להודעה מראש מצידו ואיתור שוכר חלופי או תשלום שמקובל על שני הצדדים.
חשוב לדעת, במקרים בהם לא הוגדרה תקופת השכירות בחוזה באופן ברור, לשוכר יש את הזכות לדרוש להמשיך לשכור את הנכס לתקופה בלתי מוגבלת. כמו כן, חשוב להגדיר גם את אופן השימוש בנכס בכדי למנוע מצבים שבהם דירת מגורים מוסבת לתפעול עסק כלשהו או שהיא מושכרת לדייר משנה (כמו סאבלט לדוגמה). בנוסף, במידה ושני הצדדים התנו פינוי מוקדם במציאת דייר חלופי, המשכיר לא רשאי להתנגד לביצוע החילוף.
למשכיר הנכס יש יתרון יחסי
מתוקף היותו בעל הנכס, יש למשכיר הנכס יתרון יחסי, שכן באפשרותו לנסח את חוזה השכירות לפי ראות עיניו, ובתנאי שהוא לא נוגד את החוק. במסגרת החוזה, הוא רשאי לדרוש הוכחות לתשלום מצד השוכר, לנסח סעיף שאוסר הכנסת דייר משנה לנכס או בעלי חיים, וכן סעיף שמגדיר את חובת המשכיר לעמוד בתשלומים שונים, כגון ארנונה, חשמל וכדומה.
השוכר, לעומת זאת, רשאי לפני מועד החתימה לבחון את הנכס, ובמידה וקיימים בו ליקויים, הוא יכול לדרוש מהמשכיר לתקן אותם. כמו כן, הוא רשאי לנהל עם המשכיר משא ומתן על סעיפים שונים בחוזה. ממועד החתימה, השוכר כפוף לכל תנאי החוזה.
בטחונות
על מנת לוודא שהשוכר מסוגל לעמוד במחויבויותיו הכלכליות כפי שנוסחו בחוזה, רשאי המשכיר לדרוש בטחונות כמו תלושי שכר, ערבויות (כולל ערבות בנקאית), צ'ק ביטחון או תשלום מזומן. במידה והשוכר מתעכב בתשלום, לא עומד במחויבויות השונות שלו, כמו תיקון ליקוי שבאחריותו לדוגמה או מסרב להתפנות בתום תקופת השכירות שהוגדרה בחוזה השכירות, המשכיר רשאי להשתמש בדמי הערבות שגבה מבעוד מועד.
האם המשכיר רשאי לבקר בנכס?
גם אם השוכר עדיין מתגורר בדירה, המשכיר רשאי לבקר בה לצורך תיקון ליקויים או כדי להציג אותה לצורך מכירה או השכרה, ובתנאי שתיאם את מועד הביקור עם המשכיר מבעוד מועד. כמו כן, עליו להימנע לחלוטין מלהפריע לשגרת חייו של השוכר.
פינוי הנכס
כאשר מסתיימת תקופת השכירות, על השוכר לפנות את הנכס ולהשיבו נקי מחפצים ואנשים. במקרים רבים, השוכר מחויב לדאוג גם לסיוד הדירה. כמו כן, ניתן להתנות עזיבה מאוחרת של השוכר בתשלום פיצוי סביר שמוסכם על שני הצדדים ומעוגן בחוזה.
משכיר הנכס רשאי לשמור אצלו בטחונות של השוכר לתקופה מוגבלת, כך שאם התגלו ליקויים לאחר עזיבת השוכר, ניתן יהיה לכסות את הטיפול בהם, ובתנאי שהתגלו תוך פרק זמן סביר ממועד עזיבתו.
חובות המשכיר
- על משכיר הנכס למסור אותו במועד שהוגדר במסגרת החוזה או תוך זמן סביר ממועד החתימה.
- על המשכיר למסור את הנכס באופן שתואם לתיאור שלו בחוזה ומתאים לייעוד שהוגדר לו בחוזה.
- המשכיר מחויב למסור נכס נקי, ראוי ופנוי לשימוש.
- על המשכיר מוטלת החובה לדאוג לתיקון ליקויים שאינם באחריות השוכר. במידה והמשכיר לא דואג לתיקון הליקוי תוך זמן סביר, השוכר רשאי לדאוג לכך ולהפחית את דמי התיקון מדמי השכירות, ובתנאי שהציד בפני המשכיר קבלה.
מכירת הנכס במהלך תקופת השכירות
המשכיר רשאי למכור את הנכס בכל עת, ובתנאי שהמשכיר החדש יכבד את חוזה השכירות מבלי לשנותו כלל. כמו כן, החוק קובע, כי המשכיר מחויב להודיע לשוכר על העברת הבעלות על הנכס לפני מועד העברת הבעלות יחד עם פרטי הרוכש ודרכי ההתקשרות עימו.
חובות וזכויות השוכר
- השוכר נדרש לשלם את דמי השכירות במלואם לפי המועד שנקבע במסגרת החוזה.
- על השוכר לעשות שימוש בנכס בהתאם למה שנקבע בחוזה. במקרים בהם פרטי הנכס לא תואמים למה שכתוב בחוזה, עליו ליידע על כך את המשכיר תוך זמן סביר.
- השוכר מחויב לאפשר למשכיר לבצע תיקונים או להציג את הנכס לשוכרים/קונים פוטנציאליים, ובתנאי שתיאמו את מועד הביקור מבעוד מועד.
- השוכר מחויב להשיב את הנכס נקי מציוד ואנשים ונקי במועד שנקבע בו תום תקופת השירות.
- במקרים בהם השוכר מעוניין לסאבלט את הדירה, הוא נדרש לקבל את הסכמת המשכיר.
- השוכר מחויב לבצע תיקונים לליקויים עליהם הוא אחראי. מצד שני, הוא זכאי לדרוש מהמשכיר לתקן ליקויים שלא באחריותו.
- בהתאם לכתוב בחוזה, המשכיר מחויב לבצע תשלומים נוספים כמו ארנונה, מים וחשמל, אלא אם נקבע אחרת.
רנטיפיי ישראל היא חברה מובילה בתחומה, המייצרת רשת בטחון והגנה עבור בעלי נכסים פרטיים ומסחריים, כדי לתת להם שקט נפשי בכל הנוגע לנכס המושכר.
מבדיקת הנאותות של השוכר, דרך ההבטחה לקבל את תשלום שכר הדירה בזמן ובאופן קבוע, ועד לפינוי הנכס מדייר סרבן, לחברתנו יש את הכלים והידע להבטיח, שאתם תהנו מההכנסה ומהתשואה שמגיעות לכם מהנכס, בלי כאבי ראש וללא טרחה מיותרת.
