יש לא מעט דירות בישראל שמושכרות לדיירים על ידי בעליהן, ומציעות להם תשואה נאה לטווח ארוך, במיוחד לאור עליית מחירי הנדל"ן ומיעוט בבנייה חדשה. אולם, עליית המחירים במשק, עליית הריבית והמצב הכלכלי בכללותו עלולים להקשות על השוכרים לעמוד בגובה השכירות, מה שעלול להציב את המשכירים בפני דילמות ותרחישים לא אופטימליים. נשאלת השאלה, כיצד כדאי לנסח את חוזה השכירות, כך שיהיה הוגן עבור 2 הצדדים, אך גם יגן על בעל הנכס מפני הפסדים או כל פגיעה בערכו של הנכס, ואף ימקסם את התשואה החודשית שהוא יכול להניב ממנו.
החשיבות של ניסוח חוזה שכירות מפורט וברור
אף משכיר לא רוצה למצוא את עצמו מתמודד עם שוכר בעייתי, אך בעזרת חוזה מקצועי ומוקפד, זו לא צריכה להיות אחת מדאגותיו. חוזה שכירות מפורט, יסודי וברור מבטיח למשכיר הגנה מפני תרחישים לא רצויים. אלו יכולים להיות אי עמידה בתשלום, אי פינוי הנכס בתום תקופת השכירות, שימוש בנכס שלא למטרות שהוגדרו לו ועוד.
באופן כללי, החוזה צריך להסדיר ולהגדיר את כל תנאי השכירות, כך שפרטיו לא ישתמעו לשתי פנים ותימנע כל מחלוקת עתידית עם השוכר.
סעיפי החוזה
- אופן השימוש בנכס – יש להגדיר באופן ברור את השימושים שלהם הנכס מיועד, כך שאם הוא מיועד לצורכי מגורים לדוגמה, לא יוכלו להשתמש בו לתפעול עסק לדוגמה. בהקשר זה חשוב לדעת, שדירת מגורים שהשימוש בה הוסב למטרות אחרות, מונעת מבעל הנכס את הפטור מתשלום מס שבח במועד מכירתה. פרט לכך, תפעול של עסק מדירת מגורים עלול לגרור בעיות עם השכנים או עם העירייה. ולבסוף, אם השוכר משלם מחשבונו העסקי, המשכיר עלול להיות מחויב לנכות מס במקור, מה שימנע ממנו להפיק את התשואה המרבית מהנכס ויפחית מהכנסותיו.
- אחריות על תיקונים בנכס – חשוב להגדיר באופן מפורט אילו תיקונים ונזקים כל צד סופג. במקרים רבים, השוכר יכול לדאוג לתיקון בעיות ונזקים, ולהפחית את עלותם מהשכירות החודשית, כך שהמשכיר לא יצטרך להגיע לנכס, לאתר אנשי מקצוע, לקבל הצעות מחיר וכדומה. בכל מקרה, חשוב להבהיר במסגרת החוזה כיצד כל צד נדרש לפעול, ולמה כל אחד מהם אחראי.
- פרוטוקול מסירת חזקה – במעמד מסירת החזקה על הנכס חשוב לפרט בכתב את מצב הנכס, המערכות והתשתיות שהוא כולל, הריהוט ומוצרי החשמל (אם ישנם) וכדומה. מומלץ לגבות את הכתוב בתמונות וצילומי וידאו. לפני מסירת המפתח, שני הצדדים צריכים לחתום על הפרוטוקול.
- דמי שכירות, מועד ואופן התשלום – כדאי לקבל מהשוכר צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות כפי שנקבעה בחוזה, כך שלמשכיר יש שליטה רבה על התשלום, וכן בידיו אמצעי שיגדיל את הסיכויים לעמידתו של השוכר בתנאי החוזה. כמו כן, במידה והשוכר לא יעמוד בתשלומי השכירות (הצ'ק יחזור), יוכל המשכיר לפנות עם הצ'קים שבידיו ללשכת ההוצאה לפועל ולדרוש את הכסף שמגיע לו. במסגרת החוזה חשוב לפרט את מועדי התשלום, אופן התשלום וגובה דמי השכירות.
- ביטוח – כדאי לכלול בחוזה השכירות גם סעיף ביטוחי, לפיו הנכס מבוטח למשך תקופת השכירות בפוליסה מסוג 'כל הסיכונים', כולל צד ג', שהמוטב לפיה הוא משכיר הנכס. ביטוח מסוג זה אמור לכסות גם נזקים שאירעו כתוצאה מאסון טבע או שריפה.
- נקודת יציאה – נקודת יציאה הנה חיונית למשכיר, שכן היא מאפשרת לו לפנות את השוכרים במקרה של מכירה, פשיטת רגל של השוכר, ערב שנפטר וכדומה.
- העברת זכויות – במידה והמשכיר מוכר את הנכס, סעיף העברת זכויות מאפשר לו להעביר את הנכס לבעלותו של הקונה מבלי לפגוע בזכויות השוכר. עם זאת, כדאי לנסח סעיף נוסף, לפיו השוכר לא רשאי להשכיר את הדירה לדייר משנה או לסאבלט אותה ללא אישור המשכיר. בהקשר זה חשוב להבהיר, שאם סוכם כי השוכר נדרש למצוא שוכר חלופי במקרה של עזיבה מוקדמת, המשכיר יהיה חייב להסכים לקבל כל שוכר שיוצע לו, אלא אם יש סיבה סבירה לסרב לכך.
- ביקורים בנכס – על מנת למנוע 'תקופות תפר' בעת חילופי שוכרים, יש לכלול סעיף, לפיו בעל הנכס רשאי להציג את הדירה לשוכרים/ קונים פוטנציאליים, ובתנאי שאינו מפריע לשגרת השוכר, ומתאם עימו את מועד הביקור מבעוד מועד.
רגע לפני, תנו לעצמכם זמן להתרשם
כמו שהשוכר מעוניין להתרשם מהנכס לפני שהוא חותם על חוזה השכירות, כך גם למשכיר כדאי להתרשם מהשוכר. שיחה קצרה עימו יכולה לסייע למשכיר לעמוד על 'קנקנו'. במסגרתה אפשר לשאול על עיסוקו, המצב המשפחתי שלו, המזג שלו וכדומה.
אף על פי שרושם ראשוני לא תמיד מעיד על טבעו ואופיו של האדם, בפגישה עם השוכר הפוטנציאלי כדאי לתת גם לתחושת הבטן להוביל. בכל מקרה, לא תמיד כדאי לחתום עם השוכר הראשון שמגיע אל פתח הנכס, ואם יש למשכיר הנכס כמה אופציות, הוא יכול להרשות לעצמו להיות בררן.
באשר למצבו הכלכלי של השוכר
אחד הקשיים שמשכירים עלולים להיתקל בהם הוא אי עמידה בתשלומי השכירות. כדי לוודא שלשוכר יש את היכולת הכלכלית לשכור את הנכס, אפשר וכדאי לבקש ממנו תלושי שכר (שלו ושל בת/בן זוגו), וכן לשאול אותו על עיסוקו, הוותק שלו במקום העבודה וכדומה.
מסמכים נוספים שניתן לדרוש הם תעודת זהות ופרטי חשבון בנק, באמצעותם ניתן לבדוק שיש לו חשבון פעיל, ושאינו מוגבל או מסמך שמכונה "איתנות פיננסית", אותו השוכר יכול לבקש מהבנק שבו מנוהל החשבון שלו.
באשר לתעודת היושר של השוכר
אם המשכיר רוצה לוודא שלשוכר יש עבר פלילי נקי, הוא יכול לדרוש ממנו ר"פ/ תעודת יושר ממשטרת ישראל.
רגע, אתם באמת צריכים להיכנס לכל זה? עם רנטיפיי ישראל ממש לא!
רנטיפיי ישראל היא חברה מובילה בתחומה, המייצרת רשת בטחון והגנה עבור בעלי נכסים פרטיים ומסחריים, כדי לתת להם שקט נפשי בכל הנוגע לנכס המושכר.
מבדיקת הנאותות של השוכר, דרך ההבטחה לקבל את תשלום שכר הדירה בזמן ובאופן קבוע, ועד לפינוי הנכס מדייר סרבן, לחברתנו יש את הכלים והידע להבטיח, שאתם תהנו מההכנסה ומהתשואה שמגיעות לכם מהנכס, בלי כאבי ראש וללא טרחה מיותרת.
