אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס שברשותכם, או שכבר משכירים אחד כזה, כדאי שתכירו את המושגים הבאים. חלקם חייבים להיות בחוזה השכירות, ואחרים יבהירו לכם איך להגן על זכויותיכם מול השוכרים.
אל תגידו לא ידענו!
מושגים בסיסיים שמשכיר הנכס חייב להכיר
- משכיר הנכס – מי שנותן לשוכר להשתמש בנכס שלו באופן זמני ובתמורה לתשלום חודשי קבוע מראש.
- שוכר הנכס – מי שמקבל את הזכות לעשות שימוש בנכס באופן זמני ומתחייב לתשלום חודשי קבוע.
- הסכם שכירות – חוזה השכירות שנחתם בין המשכיר לשוכר, ומעניק לשוכר את הזכות להתגורר בנכס לתקופת זמן קצובה, שמוגדרת במסגרתו. חוזי שכירות למגורים מגדירים במונחים ברורים ויסודיים את הציפיות בין המשכיר לשוכר, לרבות שכר דירה, כללים לגבי חיות מחמד ומשך ההסכם. חוזה שכירות חזק, מחושב ומנוסח היטב יכול להבטיח שמירה והגנה על האינטרסים של שני הצדדים, שכן אף אחד מהם אינו יכול לשנות את ההסכם ללא הסכמה בכתב מהשני.
- נכס להשכרה למגורים – נכס להשכרה למגורים מתייחס לבתים הנרכשים על ידי משקיע ומאוכלסים על ידי שוכרים לצורך מגורים.
- דמי שכירות – תשלום קבוע, שהשוכר משלם למשכיר עבור המגורים בנכס.
- ניהול דירה להשכרה – שירות שניתן על ידי חברות בתחום הנדל"ן והפיננסים, במסגרתו ניתנים מגוון שירותים, שמטרתם לחסוך לבעל הנכס טרטור וזמן. במסגרת השירותים הללו כלולים איתור שוכרים, ניסוח חוזה שכירות בהתאם לדרישות המשכיר, גביית דמי שכירות וכיו"ב.
- השכרה לטווח קצר – תופעה שצוברת תאוצה בשנים האחרונות, ומאפשרת למשכיר ליהנות מרווח גבוה, ולשוכר מחיסכון משמעותי על בתי מלון.
- השכרה לטווח ארוך – השכרה של נכס לפרק זמן של 12 חודשים ומעלה.
- הסכם שכירות בלתי מוגנת – מרבית הסכמי השכירות נכללים תחת קטגוריה זו, שנבדלת משירות מוגנת, שהיא שכירות בדמי מפתח.
- דמי מפתח – חלופה לדמי שכירות, הניתנת למשכיר הנכס בתמורה לחזקה עליו, או מוחזרת לשוכר כשהחזקה מוחזרת למשכיר. בשכירות דמי מפתח, המכונה גם 'שכירות מוגנת', פינוי השוכר יותר מורכב, דמי השכירות נמוכים יותר, ועל הדיירים בנכס חלות זכויות מתוקף חוק הגנת הדייר.
מושגים בפן הפיננסי שמשכיר הנכס חייב להכיר
- מס על הכנסה מדמי שכירות – מס שנגבה ממשכירי דירות לפי אחד מ- 3 המסלולים הבאים:
- מסלול פטור ממס (מלא או חלקי)
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
- מסלול חיוב במס לפי מדרגות מס בגין הכנסות פסיביות.
בחירה שמתאימה לצרכים ולהכנסות של המשכיר יכולה לצמצם את חבות המס באופן משמעותי. מומלץ להתייעץ בנדון עם יועץ מס.
- נכס מניב – במהותו, נכס מניב הוא נכס שמייצר עבור בעליו תשואה קבועה, פרט לערך ההוני שלו, כמו דירת מגורים שבעליה משכיר באופן קבוע.
- שווי שוק – שווי שוק של דירה להשכרה כולל פרמטרים שונים כמו מיקום הנכס, מצב סוציו-אקונומי בשכונת המגורים, הביקוש לנכס, מצב הנכס וכיו"ב.
חוקים ותקנות שמשכיר הנכס חייב להכיר
- דיירות מוגנת – הגנה על הדיירים מפני פינויים מהנכס, גם לאחר תום תקופת השכירות או ביטול ההסכם. דיירות מוגנת היא זכות אישית שניתנת למי שעומד בתנאים מיוחדים לפי חוק הגנת הדייר, ביניהם תשלום דמי מפתח, ומסתיימת עם פטירתו.
- ביטוח נכס – ביטוח נכס מסוג 'כל הסיכונים' מבטיח כיסוי לכל נזק שעלול להיגרם לנכס, לרבות נזקי צנרת או מפגעים בשל אסונות טבע, לרבות שריפה. פרט לביטוח הנכס, מומלץ לרכוש גם פוליסת ביטוח צד ג', לכיסוי נזקים שעלולים להיגרם לבאי הנכס.
- שטר העברת זכויות – שטר שנלווה לשטר מכר, ומעביר את זכויות השכרת הנכס לקונה, הבעלים החדש של הנכס.
- פרוטוקול מסירת חזקה – פרוטוקול מסירת חזקה מנוסח לאחר החתימה על חוזה השכירות, במועד שבו המשכיר מוסר לשוכר את המפתחות לנכס, ובו מפורטים מצב הנכס והריהוט או החפצים ומוצרי החשמל שכלולים בו. על הפרוטוקול חותמים שני הצדדים לאות הסכמה על הכתוב בפרוטוקול.
מושגים בנושא ערבויות ובטחונות
- בדיקת נאותות (על השוכר) – בדיקה על השוכר, אשר נועדה לספק מידע אודות יכולותיו לעמוד בתנאי השכירות, וכוללת היסטוריית השכרות קודמות, חוות דעת של משכירים קודמים ונתונים נוספים, שמאפשרים להעריך את מידת הסיכון שלו ולקבוע באילו תנאים יושכר לו הנכס.
- פיקדון שכירות – מכונה גם "הבטחת שכירות", ומטרתו לכסות נזקים או חובות שטרם שולמו על ידי השוכר במהלך תקופת ההשכרה או בתומה.
- היסטוריית שוכר – מידע היסטורי על השכרות קודמות של השוכר, חוות דעת המשכירים על השוכר וכיו"ב. המידע יכול לסייע לקבוע את התנאים והמגבלות בהן יושכר לשוכר נכס.
- יחס שכירות מול הכנסה מוודאת – היחס שבין היקף ההכנסה של השוכר (נטו) מול גובה השכירות שהמשכיר דורש עבור השכרת הנכס. מטרת היחס היא לבחון את היכולת של השוכר לעמוד בתשלום השכירות החודשי.
- צ'ק בנקאי – צ'ק בנקאי הוא מסמך רשמי שהבנק מנפיק לבקשת השוכר ומהווה ערבות בנקאית לשכירות. בפועל, זה אומר שהבנק ערב לפירעון הצ'ק ומתחייב לפרוע אותו באופן מיידי.
- ערבות בנקאית אוטונומית/ עצמאית – ערבות מסוג זה ניתנת על ידי הבנק שבו מנוהל חשבונו של השוכר, ומספקת למשכיר את הביטחון הרב ביותר, שכן היא שוות ערך לכסף מזומן בשל היותה ניתנת למימוש באופן מיידי וללא שום צורך בהסבר או הוכחה. מומלץ לדרוש שתוקף הערבות יהיה לכל הפחות 45 יום לאחר המועד שבו עתיד להסתיים חוזה השכירות.
- שטר חוב – שטר חוב הוא מסמך, לפין הזוכר מתחייב למשכיר, שאם יפר סעיף כלשהו בחוזה, הוא יחויב לשלם את הסכום שנקוב בשטר החוב.
- דירוג אשראי – דירוג אשראי (BDI) משמש להערכת סיכון האשראי של שוכר פוטנציאלי, ומטרתו לנבא את יכולתו של השוכר לעמוד בתנאים הפיננסיים של החוזה, כלומר, תשלום דמי השכירות במועד שנקבע בחוזה השכירות מידי חודש בחודשו.
- איתנות פיננסית – מסמך שבאמצעותו ניתן לבחון נתונים שונים, שמסייעים להעריך את יציבותו הפיננסית של השוכר. המסמך מכיל מידע על חשבון הבנק של השוכר (אם הוא פעיל/ מוגבל), חובות פתוחים בהוצאה לפועל וכדומה.
- החתמת ערבים – משכיר הנכס רשאי לבקש מהשוכר ערבויות שונות. ביניהן, גם החתמה של ערבים בחוזה, שיהיו ערבים לעמידת השוכר בתנאיו.
- כתב ערבות והתחייבות אישית – מסמך שעליו חתומים הערבים לכל התחייבויותיו של השוכר, ומצורף לחוזה השכירות כנספח. כתב הערבות מהווה ערבות אישית, בלתי חוזרת ושהערבים לא יכולים לבטלה, ביחד ולחוד.
המושג החם ביותר בעולם הנדל"ן בישראל – רנטיפיי ישראל
רנטיפיי ישראל היא חברה מובילה בתחומה, המייצרת רשת בטחון והגנה עבור בעלי נכסים פרטיים ומסחריים, כדי לתת להם שקט נפשי בכל הנוגע לנכס המושכר.
מבדיקת הנאותות של השוכר, דרך ההבטחה לקבל את תשלום שכר הדירה בזמן ובאופן קבוע, ועד לפינוי הנכס מדייר סרבן, לחברתנו יש את הכלים והידע להבטיח, שאתם תהנו מההכנסה ומהתשואה שמגיעות לכם מהנכס, בלי כאבי ראש וללא טרחה מיותרת
